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19 de Setembro de 2019

Da alienação forçada: uma análise doutrinária e jurisprudencial acerca dos direitos e deveres do arrematante

Jorge Sant Ana, Advogado
Publicado por Jorge Sant Ana
há 5 anos

Resumo: O presente trabalho tem por finalidade realizar esclarecimentos acerca dos direitos e deveres do arrematante e a demonstração dos cuidados jurídicos que precisam ser observados antes, durante e depois de arrematar um bem de hasta pública. O artigo começa com uma exposição histórica do processo de execução, partindo do direito de execução romano até chegada do direito brasileiro anterior. Passada a evolução histórica o instituto da hasta pública foi detalhadamente exposto, desde a expedição do edital até o momento da expedição da carta de arrematação, as causas de desfazimento além de trazer os efeitos da arrematação tanto no plano material quanto no processual. Todos esses fatores foram verificados em três perspectivas, quais sejam: legal, doutrinário e jurisprudencial, visando trazer o maior grau de segurança jurídica possível ao adquirente, sendo que no final do trabalho foram apontados vários cuidados que o interessado deve ter na hora de arrematar, para que possa avaliar ao máximo os riscos inerentes à compra de bens em hasta pública, garantindo a satisfação do investimento realizado.

Palavras-chave: Processo Civil. Hasta Pública. Arrematação. Direito e Deveres.

1. Introdução

No Brasil o número de pessoas que investem em imóveis tende a ser cada vez maior, tendo em vista a grande valorização destes nos últimos anos. Neste contexto, atraídos pela oportunidade de adquirir imóveis de qualidade com preços que podem chegar a 50% do valor de mercado ou menos, é cada vez maior o número de pessoas que investem na arrematação de casas e apartamentos em hasta pública ou mais especificamente praça pública.

Embora muito tentadora a oportunidade de adquirir imóveis até pela metade do preço, isto pode não ser tão fácil quanto parece, a aquisição de um bem imóvel em praça pública deve ser cercada de vários cuidados antes, durante e após a arrematação.

Sabendo disso muitas pessoas não se arriscam no mercado das hastas públicas, pois ficam intimidadas com o fato de não conhecerem os direitos e obrigações do arrematante, além de não saberem os cuidados que devem ser tomados na compra de um bem em leilão, outras pessoas se aventuram nesse meio e acabam muitas vezes tendo grandes descontentamentos pela falta de conhecimento técnico/jurídico sobre o assunto.

É interessantíssimo para o arrematante conhecer profundamente onde e como está inserida nos dias atuais a hasta pública dentro do processo de execução, compreender as regras de elaboração do edital, o que vem a ser preço vil, quem é legitimado para arrematar, as formas de pagamento e o que é carta de arrematação.

Além dos conhecimentos acima descritos, é de suma importância para aqueles que almejam participar de uma hasta pública como arrematante compreender qual é a responsabilidade tributária do arrematante, o que fazer quando se verifica vícios ocultos na coisa que não estavam no edital, se há a possibilidade de sofrer a evicção de um bem adquirido em hasta pública, a possibilidade de alienação de unidades autônomas do bem, de quem é a responsabilidade pelas despesas condominiais, os casos em que a coisa arrematada está em comodato, de quem são os direitos sobre os frutos do bem na alienação forçada, os direitos daqueles que possuem direito real sobre a coisa e como ocorre a purgação do seu direito, o traspasso dos direitos reais de gozo, os casos de desfazimento da arrematação suas causas, meios e efeitos, casos de recursos pendentes e embargos à arrematação.

Todas essas implicações devem ser analisadas pelo arrematante numa perspectiva tanto doutrinária quanto jurisprudencial quando houver divergência de ideias, isso para dar o maior grau possível de segurança jurídica e consequentemente diminuir ao máximo os riscos inerentes à atividade de arrematar um bem em hasta pública.

2. Da alienação forçada

O instituto da alienação forçada consiste em uma forma coativa de transferência do bem do devedor a um terceiro ou ao próprio credor, para a satisfação do crédito devido, é o Estado-Juiz alienando o bem do devedor independentemente de sua vontade[1].

A natureza jurídica da alienação forçada constitui objeto de travadas discussões no meio doutrinário, segundo a concepção privatista de Pontes de Miranda a respeito do instituto, o Estado supriria a vontade do devedor o representando num negócio bilateral, por meio do poder que lhe foi conferido no momento da penhora expressando a soberania do Estado[2].

Em que pese este entendimento, há na doutrina quem entenda que há na verdade, uma expropriação do poder de disposição do devedor sobre o bem por meio da penhora, segundo ele a alienação coativa se opera como um ato unilateral do Estado e outro ato unilateral do arrematante, sendo que um condiciona o outro e os efeitos da alienação são produzidos pelo poder jurisdicional do Estado[3].

As transferências realizadas por meio da alienação forçada podem ocorrer de três maneiras, por adjudicação (art. 685-A do CPC) que é a transferência do bem penhorado ao patrimônio do exequente ou de certos terceiros que a lei indica, como o cônjuge, descendentes, ou ascendentes do executado. Por alienação por iniciativa particular (art. 685-C do CPC), que consiste em transferir o bem a quem se interessar, podendo-se convencionar valores, condições de pagamentos, garantias, entre outros elementos.

A outra forma de alienação forçada é a alienação por hasta pública, a qual será a forma de alienação forçada mais estudada neste trabalho, pois é dela que deriva o instituto da arrematação, sendo fundamental para o arrematante o conhecimento pormenorizado deste instituto.

2.1 Da hasta pública

A hasta pública é a forma de alienação de bens realizada mediante pregão promovida pelo poder público, tais bens como dito, estão sendo expropriados de um devedor para a satisfação de um direito do credor[4].

O termo hasta pública é gênero, do qual praça e leilão são espécies, o próprio Código de Processo Civil faz a distinção em seu art. 686, inciso IV. O correto, portanto, seria a utilização dos termos praça quando se tratar de alienação de bens imóveis e leilão público quando se tratar de bens móveis[5].

Já a arrematação é o termo usado para o ato que se conclui o pregão, o qual transfere os bens do devedor para aquele licitante que estabeleceu o melhor lanço, mediante o recebimento de determinado preço ou do compromisso de determinada forma de pagamento[6].

2.2 Legitimidade para arrematar

Em regra, a qualquer pessoa física ou jurídica que esteja com a livre administração de seus bens é licito licitar (art. 690-A, caput, doCPC), entretanto o Código Processual Civil, como forma de coibir qualquer forma de fraude, coloca algumas pessoas como ilegítima para licitar em determinadas situações ainda que elas sejam capazes, no geral são pessoas que tem algum tipo de responsabilidade sobre o bem penhorado ou à própria pessoa do executado, são elas[7]:

Os tutores e curadores do executado (art. 690-A, inciso I, do CPC), tendo em vista o conflito de interesse entre eles, visto que os primeiros visam a compra do bem pelo menor preço possível, enquanto os segundos necessitam angariar o máximo de recurso para o adimplemento da dívida.

Testamenteiros, administradores, síndicos, liquidantes ou mandatários do executado, administradores judiciais, leiloeiros e seus prepostos nos casos dos bens em que estão encarregados da venda, além dos servidores públicos em geral sobre os bens da pessoa jurídica que servirem ou que estejam sob sua administração direta ou indireta (art. 690-A, I e II, do CPC c/c art. 497, II e IV do CC/02). Essas pessoas são impossibilitadas de licitar tendo em vista as responsabilidades exercidas sobre os bens licitados, o que em tese pode acarretar na utilização desse múnus para obterem proveito ilícito.

Juízes, promotores de justiça, defensores públicos, arbitradores, peritos e os auxiliares da justiça (art. 690-A, inciso III e art. 497, inciso III, do CC/02), os três primeiros sujeitos são impedidos de licitar nas hastas referentes a todos os processos em que tenham atuado, além de todos aqueles que guarnecem o foro em que atuam. Já no que se refere aos arbitradores, peritos e auxiliares da justiça o impedimento limita-se apenas as hasta cujos processos eles oficiem ou tenham oficiado, ou que estejam em curso no judiciário onde atuam[8].

Arrematante ou fiador remisso, são aqueles que arrematam um bem, porém não recolhem o valor da arrematação, fazendo com que o bem volte a ser licitado, eles são impedidos apenas quanto a hasta que versa sobre o mesmo bens que se propuseram a arrematar[9].

Os lanços das pessoas acima citadas não podem ser recebidas pelo pregoeiro sob pena de nulidade da arrematação, por falta de legitimidade do arrematante. No caso de ocorrer à indevida arrematação por uma dessas pessoas o juiz não deverá expedir a carta de arrematação.

Na jurisprudência é pacífico o entendimento que o credor é parte legítima para realizar a arrematação do bem leiloado, fundamentam-se as decisões dos Tribunais no art. 690-A, parágrafo único, do Código de Processo Civil, o qual prevê a possibilidade de arrematação pelo credor.

A arrematação poderá ocorrer mediante o pagamento do valor da avaliação na primeira hasta, o que na prática seria como uma adjudicação do bem, ou na segunda hasta com a oferta do maior lanço realizado entre os licitantes, desde que o valor da lanço não seja considerado vil[10].

No caso de arrematação pelo credor este não está obrigado a apresentar o dinheiro, desde que o valor do bem seja inferior ao crédito a ser adimplido pelo devedor, sendo que nos casos em que o bem superar o valor do arremate, deverá o credor apresentar o saldo remanescente[11].

2.3 Atos procedimentais para realização da hasta pública

2.3.1 Expedição e publicação do edital

O edital da hasta serve como oferta ao público do bem a ser adquirido por meio de hasta pública, por isso é do interesse tanto dos credores quanto dos devedores, que tenha o maior grau de divulgação possível[12].

É de suma importância à divulgação do edital, o credor é o responsável por tal incumbência, em regra a publicidade será realizada por meio de jornal de ampla circulação dentro da comarca em que será realizada a hasta pública, com antecedência mínima de cinco dias da realização (art. 687 do CPC). Nos casos em que o valor dos bens ou as condições da comarca necessitar, o juiz tem a faculdade de alterar a forma e a frequência em que será a publicidade na imprensa (art. 687, § 2º do CPC), já nos casos que o credor for beneficiário da justiça gratuita a publicação do edital será realizada somente no diário do órgão oficial (art. 687, § 1º do CPC).

Quando o valor do bem a ser alienado não superar o valor de 60 salários mínimos vigentes na data da avaliação será dispensado à publicação dos editais. Nestes casos a lei determina que o valor da alienação não pode ser menor que ao da avaliação (art. 686, § 3º, do CPC), entretanto não é este o entendimento que vem sendo praticado em suas decisões por nosso Egrégio Superior Tribunal de Justiça, como verificado no Resp 1226462 SC, onde atuou como relator o Ministro Mauro Campbell Marques:

PROCESSUAL CIVIL. HASTA PÚBLICA REALIZADA SEM A PÚBLICAÇÃO DE EDITAIS DE LEILÃO. ART. 686, § 3º, DO CPC. POSSIBILIDADE. ARREMATAÇÃO, EM SEGUNDA HASTA, POR PREÇO INFERIOR AO DA AVALIAÇÃO. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA. AGILIDADE DA TRAMITAÇÃO PROCESSUAL EXECUTIVA. REFORMA PROCESSUAL IMPLEMENTADA PELA LEI N. 11.382/06.

1. A alienação ordinária em hasta pública será precedida de edital, o qual conterá, dentre outras coisas, o valor do bem e a comunicação prévia de que, se não alcançado em primeira hasta lanço superior à avaliação, seguir-se-á, em dia desde logo designado, segunda hasta para a alienação do bem por maior lanço, na forma do art. 692 do CPC, o qual possibilita a arrematação por preço inferior ao da avaliação, desde que não se trate de preço vil.

2. O § 3º do art. 686 do CPC dispensa a publicação de editais se o valor dos bens penhorados não exceder 60 (sessenta) salários mínimos, hipótese em que o preço da arrematação não será inferior ao da avaliação. O entendimento adotado na origem foi no sentido de que, em se tratando de hasta pública sem publicação de editais de leilão, a arrematação, mesmo em segunda hasta, não poderia ser inferior ao preço da avaliação.

3. A possibilidade de dispensa da publicação de editais foi estabelecida pelo legislador em benefício do credor, no sentido de agilizar a prestação jurisdicional através da desburocratização do trâmite do processo executivo, sobretudo quando se verifica que tal possibilidade foi ampliada, pela reforma processual implementada pela Lei n. 11.382/06, para abranger bens de valores até 60 (sessenta) salários mínimos. Ora, se na hasta pública precedida de edital permite-se, em segunda hasta, a alienação por preço inferior ao preço da avaliação, desde que não se trata de preço vil, com muito maior razão deve ser permitida a incidência da regra do art. 692 do CPC no caso de segunda hasta não precedida por edital. Entendimento contrário, subverteria a intenção legislativa de agilizar o trâmite processual executório.

4. Tendo em vista que o Tribunal de origem considerou prejudicada a questão de ser ou não vil o preço da arrematação, devem os autos retornar a origem para que essa questão seja analisada, eis que tal providência não pode ser analisada por esta Corte, seja por impossibilidade de supressão de instância, seja em razão do óbice da Súmula n. 7/STJ.

5. Recurso especial provido para determinar a incidência da regra do art. 692 do CPC nos casos de hastas públicas realizadas sem a publicação de editais e para determinar o retorno dos autos à origem a fim de que seja analisado o preço da arrematação para os fins do referido dispositivo legal. (Data da Publicação: 24.02.2011).

Como visto, no entendimento do STJ a dispensa da publicação do edital é uma forma de agilizar a prestação judicial em favor do credor, sendo incoerente a lei ao determinar possibilidade de alienar bens, cujos valores estão acima de 60 salários mínimos abaixo da avaliação e não permitir a mesma prática para bens cujos valores não chegaram a esse patamar.

A jurisprudência mineira é divergente no que tange os efeitos da falta de publicação do edital, tendo em vista algumas decisões conflitantes acerca do assunto, o cerne do conflito está na verificação se a falta de publicidade da hasta pública é causa de anulabilidade ou de nulidade da arrematação:

EXECUÇÃO - EDITAL DE HASTA PÚBLICA - AUSÊNCIA DE PÚBLICAÇÃO - ARREMATAÇÃO - LAVRATURA DO AUTO - NULIDADE - DECRETAÇÃO NOS AUTOS DA EXECUÇÃO - POSSIBILIDADE. Embora perfeita, acabada e irretratável a arrematação com a lavratura do auto, é possível a desconstituição do ato, nos próprios autos da execução, quando ocorrer nulidade na alienação judicial, desde que antes de expedida a carta de arrematação.

Não obstante a ausência de publicidade do ato, o bem penhorado foi arrematado pela agravante, por preço um pouco superior ao da avaliação judicial realizada há um ano da praça designada (f. 42 e 58-TJ), tendo sido expedido o "Termo de Arrematação" (f. 59-TJ).

De acordo com o art. 694 do CPC, a arrematação considera-se perfeita, acabada e irretratável, quando assinado o respectivo auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro. Não obstante, o § 1º do aludido artigo apresenta rol de situações em que possível o desfazimento da arrematação, sendo a primeira delas a verificação de ocorrência de vício de nulidade, como no presente caso em que a publicidade do edital de hasta pública do imóvel penhorado nos autos não restou observada.(Processo:4694511-22.2004.8.13.0024, data do publicação:04.12.2009, Relator: Edilson Fernandes).

Analisando este julgado, verificasse que mesmo com a venda do bem acima do valor de mercado, o que em tese demonstra que a falta de observância da divulgação do edital não gerou em prejuízos ao devedor, gera a decretação de nulidade da arrematação. Entretanto, tem-se outro julgado desta vez com entendimento de que a falta de divulgação do edital é causa de anulabilidade do leilão apenas nos casos em que trouxer prejuízos ao devedor:

EMBARGOS À ARREMATAÇÃO - EDITAL DA HASTA PÚBLICA - PÚBLICAÇÃO EM JORNAL DE AMPLA CIRCULAÇÃO - AUSÊNCIA - INOCORRÊNCIA, TODAVIA, DE QUALQUER PREJUÍZO - BENS ARREMATADOS POR VALOR SUPERIOR AO DA AVALIAÇÃO - POSTULADO DA 'AUSÊNCIA DE NULIDADE PROCESSUAL SEM PREJUÍZO' - SUBSISTÊNCIA DO ATO. HONORÁRIOS - FIXAÇÃO - CRITÉRIOS. - Se, malgrado o edital da hasta pública não tenha sido públicado em jornal de ampla circulação local, como exige o art. 687, do CPC, não restou evidenciado qualquer prejuízo aos devedores, porquanto os bens foram arrematados por preço até mesmo superior ao da avaliação, não há se falar em decretação de nulidade do ato, em observância ao postulado da pas de nullité sans grief. - Descabido é invocar o Princípio da Menor Onerosidade do Devedor na hipótese em que, além de os bens haverem sido arrematados por preço superior ao da avaliação, a execução se arrasta há quase dez anos, já tendo sido o valor do crédito reconhecido como correto e devido no ano de 2002, por meio de decisão desde e. TJMG. - Honorários advocatícios. Fixação. Critérios. (PROCESSO:0024369-20.2010.8.13.0083, data do públicação:02.03.2012, Relator: Eduardo Andrade).

Neste mesmo sentido é o entendimento do nosso Ilustre Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSO CIVIL - EDITAL DE ARREMATAÇÃO - OMISSÃO SOBRE A EXISTÊNCIA DE RECURSOS PENDENTES - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO - NULIDADE - DESCABIMENTO.

1. No caso de inobservância dos requisitos do art. 686 do CPC, a nulidade do edital de arrematação somente pode ser decretada se houver inequívoca demonstração de prejuízo.

2. Recurso improvido. (REsp 520.039/RS, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/09/2004)

PROCESSO CIVIL - EXECUÇÃO FISCAL - EMBARGOS À ARREMATAÇÃO – NULIDADE DO EDITAL - AUSÊNCIA DE PUBLICAÇÃO EM JORNAL LOCAL - APLICAÇÃO DA LEF - ESPECIALIDADE - ERRO NA GRAFIA DO NOME DA EXECUTADA – MERA IRREGULARIDADE.

1. A existência de dispositivo na Lei de Execução Fiscal derrogando preceito geral do CPC autoriza concluir pela validade de edital de arrematação publicado apenas em órgão de publicação oficial, embora recomendável a adoção de ampla publicidade da hasta pública.

2. Inexistência de preço vil na arrematação e de comprovação de efetivo prejuízo na arrematação realizada. (RECURSO ESPECIAL: REsp 1080969 / RS, Ministra: Eliana Calmon, Data da Publicação: 16.06.2009)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. NULIDADE DA HASTA PÚBLICA NÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 320/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. ARGUIÇÃO DE SUSPEIÇÃO. FUNDAMENTO INATACADO. SÚMULAN. 283 DO STF.

1. Não se decreta nulidade de ato processual sem que fique demonstrado que ocorreu evidente prejuízo para a parte interessada.

2. "A questão federal somente ventilada no voto vencido não atende ao requisito do prequestionamento." (Súmula 320/STJ).

3. O dissídio jurisprudencial invocado não se encontra realizado, visto que é assente nesta Corte Superior que a mera transcrição de ementas e excertos, desprovida da realização do necessário cotejo analítico entre os arestos confrontados, revela-se insuficiente para comprovar a divergência jurisprudencial ensejadora da abertura da via especial com esteio na alínea c do permissivo constitucional.

4. "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles" (Súmula 283 do STF).

5. Agravo regimental a que se nega provimento. (Recurso Especial: AgRg no Ag 1331912 / RN / RS, Ministra: Vasco Della Giustina, Data da Publicação: 15/10/2010).

No edital deverá constar a descrição completa do bem penhorado com todos os dados considerados indispensáveis, como valor, características, estado de conservação e eventuais ônus, para que os possíveis arrematantes consigam conhecer precisamente o bem. A jurisprudência coloca como razão de vício no edital a falta de informação acerca do estado do bem que comprometa seu funcionamento ou utilidade normal, podendo inclusive ocasionar o desfazimento da arrematação[13], veja-se um dos julgados do TJMG:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO DE MAQUINÁRIO SEM PEÇAS ESSENCIAIS AO SEU FUNCIONAMENTO. RESTITUIÇÃO DEVIDA. AGRAVO PROVIDO. I - Embora a descrição das peças faltantes somente tenha constado no auto de remoção, elaborado após a arrematação do bem, por se tratar de peças essenciais ao funcionamento do bem, obviamente, não seria necessária a sua descrição pormenorizada, sendo devida, pois, a sua restituição ao arrematante. Com efeito, embora a descrição dos bens faltantes somente tenha constado no auto de remoção, elaborado após a arrematação do bem (fl. 66-TJ), tenho que, por se tratar de peças essenciais ao funcionamento do bem, obviamente, não seria necessária a sua descrição pormenorizada. Ao revés, a ausência de tais peças é que deveria ter constado pormenorizadamente do edital de leilão, a fim de dar ciência inequívoca aos pretendentes arrematantes, o que, todavia, não ocorreu. Registra-se, outrossim, que a ausência de tais peças essenciais, por certo, diminuíram o valor comercial do bem arrematado, o que traduz evidente prejuízo ao exeqüente/arrematante. (Processo:0752165-04.2007.8.13.0647, data do publicação:01.02.2010, Relator: Alberto Henrique)

Quando o bem a ser alienado se tratar de bem imóvel o CPC prevê que será indispensável à exposição das divisas com remissão a matrícula e os registros, isso para que o bem seja individualizado ao máximo. A jurisprudência é mais rigorosa no que tange a documentação a ser apresentada nos autos para realização da hasta, posto que determina a juntada da matrícula e dos registros atualizados do bem que será levado a praça, sob o argumento de dar a tutela jurisdicional a devida importância, resguardando ao ato o maior grau de segurança jurídica possível.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. HASTA PÚBLICA. CERTIDÃO ATUALIZADA DO REGISTRO DO IMÓVEL. EXIGÊNCIA. POSSIBILIDADE. É irrepreensível a decisão que determina ao exequente a juntada de cópia da certidão atualizada do registro do imóvel penhorado, quando não há praticamente nenhuma informação a respeito do imóvel no processo, de modo a resguardar terceiros de boa-fé e a própria validade dos atos executivos. Os atos processuais, ainda mais do processo de execução, que envolve alienação de bens, devem estar revestidos de absoluta regularidade, com o atendimento de todas aquelas formalidades que realmente se mostrarem necessárias, como a presente, a fim de proporcionar a todos os envolvidos o máximo de segurança jurídica, evitando prejuízos à eficácia da prestação jurisdicional. (Processo:0138604-21.2011.8.13.0000, data do publicação: 01.02.2010, Relator: Alberto Henrique)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO FISCAL - HASTA - DETERMINAÇÃO DE JUNTADA DE CÓPIA ATUALIZADA DO REGISTRO DO IMÓVEL PENHORADO - SEGURANÇA NAS RELAÇÕES JURÍDICAS - EFICÁCIA DOS ATOS JURÍDICOS - DECISÃO MANTIDA. Deve ser mantida a decisão que determina a juntada de cópia atualizada do registro do imóvel penhorado em execução fiscal, como forma de resguardar o resultado da hasta e garantir a eficácia do ato jurídico. (Processo:0654665-31.2010.8.13.0000, data do publicação:12.04.2011, Relator: Afrânio Vilela).

É preciso que o edital indique o dia, hora e o lugar onde serão ofertados os bens, inclusive informando estes dados em relação à segunda hasta pública, nos casos em que os bens não alcançarem o valor da avaliação na primeira hasta pública. Deve ser respeitado o prazo de 20 dias da primeira tentativa de alienação forçada dos bens e a falta de menção da segunda praça ou hasta pode acarretar a dependência de nova publicação do edital[14].

O art. 686, V do CPC, exige que o edital faça menção à existência de ônus real que gravam o bem, advertindo o possível adquirente sobre a sua existência e os casos em que exista recurso ou causa pendente sobre os bens a serem arrematados. Este artigo tem a finalidade de assegurar os direitos de eventuais arrematantes de boa-fé que necessitam saber da existência desse imbróglio, sendo que nesses casos a omissão pode acarretar o desfazimento da arrematação nos termos do art. 694, § 1º do CPC.

2.3.2 Intimações

Em que pese à publicação do edital no diário oficial e nos jornais de grande circulação dentro da comarca, algumas intimações são obrigatórias, a primeira delas é a pessoa do executado, somente aquele cujo bem está sendo alienado coativamente, que deverá ser intimado da hasta pública, por meio de seu advogado constituído nos autos, ou na falta dele deverá ser intimado pessoalmente. Se o devedor for pessoa jurídica e não tiver advogado constituído, a intimação somente será válida se intimado o representante legal da empresa[15].

Quando o bem levado à hasta pública for bem imóvel, a doutrina entende, com fundamento no art. 10 do CPC, que o cônjuge do executado também deverá ser intimado da hasta pública, exceto nos casos em que o regime adotado pelo casal for o de separação total de bens, veja-se nas palavras de Araken de Assis:

O cônjuge do executado deverá ser intimado, em decorrência de sua condição de litisconsorte necessário, quando a penhora recair em imóvel, salvo no regime de separação total, no qual tal litisconsórcio não precisa ser formado. (ASSIS, 2010, p. 862).

Entretanto este não é o mesmo posicionamento do STJ:

PROCESSO CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DOCUMENTO NOVO. JUNTADA E ANÁLISE EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. REALIZAÇÃO DE HASTA PÚBLICA PARA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL. INTIMAÇÃO DO CÔNJUGE. DESNECESSIDADE. PRECEDENTES DO STJ. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR SOLIDÁRIO. DESNECESSIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Na hipótese dos autos, a questão da legitimidade para arguir a nulidade da hasta pública não foi apreciada pelo Tribunal de origem, de modo que a análise dessa questão por esta Corte encontra óbice na Súmula 284/STJ.

2. A análise de novas provas, juntadas apenas com o recurso especial e mesmo posteriormente a este, não encontra abrigo dentro das peculiaridades dos recursos de índole extraordinária. Essa providência não está autorizada pelos arts. 397 do CPC e 141, II, do RISTJ, mesmo porque as provas e contratos já examinados

pelas outras instâncias não podem ser valorados pelo STJ.

3. A intimação pessoal da realização da hasta pública é necessária apenas em relação ao devedor-executado, cujo bem será alienado, sendo desnecessária em relação ao seu cônjuge. Inteligência do § 5º do art. 687 do CPC. Precedentes.

4. A finalidade da menção, no edital, da existência de outras penhoras, de qualquer ônus ou de recursos pendentes de julgamento é resguardar os direitos de eventuais terceiros arrematantes de boa-fé, que necessitem saber acerca de sua existência. Por essa razão, o destinatário do art. 686, V, do CPC é o potencial arrematante dos bens praceados e, como consequência, somente ele tem legitimidade para pleitear a anulação da arrematação, invocando a omissão do edital, conquanto demonstre o prejuízo advindo da realização da praça. Precedentes.

5. Dessa forma, o não conhecimento do recurso especial no tocante à violação do art. 686, V, do CPC, não obstante ter-se reconhecido que o acórdão recorrido ofendeu a regra contida no art. 687, § 5º, do CPC, é suficiente para manter a decisão que declarou nula a hasta pública, porquanto é assentada em três fundamentos: a necessidade de intimação pessoal do cônjuge do devedor executado, cujo bem foi objeto de constrição; a obrigatoriedade de intimação pessoal do devedor solidário; e a necessidade de menção, quando da públicação do edital, de ônus existente sobre o imóvel.

6 - Recurso especial não provido. (RECURSO ESPECIAL: REsp981669/TO, Ministra:Nancy Andrugui, Data da Públicação: 23.08.2010)

Como se pode observar, o entendimento do STJ é o da prescindibilidade da intimação do cônjuge do devedor na hasta pública, esse posicionamento fundamenta-se em dois pontos, primeiramente pelo fato do art. 687, § 5º do CPC fazer menção somente à necessidade de o executado ser intimado da hasta pública e segundo ao fato do processo executivo desfrutar de disciplina específica tornando infrutífero o comando do art. 10 do CPC nos atos executivos.

Em que pese à súmula 121 do STJ impor que na execução fiscal o devedor tenha que ser intimado pessoalmente do dia e hora da realização do leilão, o art. 687, § 5º do CPC expressa várias formas pelas quais é possível a intimação do executado, quando este não possui advogado constituído nos autos, são elas por mandado, carta registrada, edital ou outro meio inidôneo, entretanto antes de qualquer tipo de intimação que não seja pessoal é imprescindível que se tenha por esgotados todos os meios de localização do devedor, sendo que nestes casos é possível a intimação pelas outras formas elencadas. Este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e também do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, veja-se respectivamente suas decisões:

RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. INTIMAÇÃO EDITALÍCIA. ANULAÇÃO DA PRAÇA. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE.

O fato de o devedor não haver sido encontrado em seu domicílio, por si só, não autoriza a dispensa de sua intimação pessoal, nos termos do § 5º do artigo 687 do Código de Processo Civil; se há suspeita de manobra procrastinatória, pode ser ele cientificado da hasta pública até com hora certa, já que se aplicam à intimação as mesmas regras da citação. O que não se pode admitir é sua intimação pela só publicação do edital de praça, tendo ele endereço certo, informado pelo exeqüente nos autos. Recurso conhecido e provido..(Recurso Especial: REsp 944455 / SP Ministra:Humbeto Gomes de Barros, Data da Publicação: 13.05.2008)

A lei não estabelece o prazo mínimo de antecedência pelo qual o executado deverá ser intimado da hasta, o que acabou gerando mais um ponto divergente entre o entendimento doutrinário que entende que o prazo mínimo deve ser 10 dias, com fundamento na analogia ao eventual credor hipotecário, e o jurisprudencial do STJ que se posiciona no sentido de que basta que o devedor seja intimado antes de realizada à hasta pública para que se considere válido o ato. Sobre o assunto tem-se o seguinte entendimento de Candido Rangel Dinamarco:

A lei não diz com quanta antecedência o executado deve ser intimado, mas essa antecedência deve ser no mínimo de dez dias, porque assim é em relação a eventual credor hipotecário e outros (art. 698) e a analogia das situações é muito grande. (Dinamarco, 2009, p.663).

Em sentido divergente é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO. DEVEDOR. INTIMAÇÃO. PRAZO MÍNIMO DE ANTECEDÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL.

1. Nem o § 5º do art. 687 do CPC nem o art. 22 da Lei n. 6.830/80 trazem qualquer previsão acerca do prazo mínimo de antecedência para a intimação do devedor sobre a arrematação. Assim sendo, basta que tal ato tenha se perfectibilizado antes da hasta pública.

2. Ainda conforme apontado pelo Tribunal de origem, é de se notar que, no caso, não houve prejuízo provado por parte do devedor. Como se sabe, na esteira do que dispõe o art. 250, p. ún., do CPC, só se impõe a nulidade se houver prejuízo à defesa..(Recurso Especial: REsp 1024376 / RS Ministra:Mauro Campbell Marques, Data da Publicação: 06.11.2011)

3. Recurso especial não-provido.

Além do executado, a lei determina a intimação de outras pessoas, quais sejam: a) a união, o estado e o município em que o bem estiver localizado, no caso dele ser tombado por seu valor histórico[16]; b) o senhorio direto se o for bem enfitêuto; c) o credor pignoratício e anticrético; d) o credor hipotecário e o senhorio direto, este se pender usufruto sobre a coisa penhorada (todos com antecedência mínima de 10 dias, conforme dispõe o art. 698, do CPC, não figurando de qualquer modo como parte na execução); e) a empresa no caso de penhora da cota do capital da sociedade de responsabilidade limitada, consoante no art. 685-A, § 4º do CPC, assegurando preferência aos sócios e f) os titulares de penhora averbada (art. 615-A c/c art. 659, § 4º do CPC). A intimação dessas pessoas é de suma importância para a validade da hasta:

Sob pena de ineficácia da hasta pública e de todos os atos ulteriores, da designação da hasta pública devem ainda ser intimados o eventual senhorio direto, credor com direito real de garantia sobre o bem penhorado ou credor quirografário que haja obtido penhora anterior – e essas penhoras devem ser feitas em pessoa (Art. 612,615, II, 619 e 698), tais intimações tem a finalidade de possibilitar o comparecimento desses sujeitos, aos quais é concedido o direito de fiscalizar a licitação, podendo inclusive participar da hasta pública mediante a oferta de lance, elas devem ser feitas com a antecedência mínima de dez dias em relação ao dia da praça ou do leilão (art. 689 do CPC). (Dinamarco, 2009, p.663).

A falta de intimação dessas pessoas pode gerar a invalidade da alienação forçada, ou até a persistência de alguns desses direitos sobre o bem mesmo depois de ter sido arrematado por um terceiro, por isso a analise dessas intimações é de suma importância para quem almeja arrematar um bem em hasta pública, todas essas implicações serão estudadas mais adiante.

2.3.3 Do pregão

Publicado o edital, e intimada às pessoas que a lei determina, no dia, hora e local designado no edital da praça pública terá inicio o pregão onde será ofertado ao público os bens penhorados.

No pregão o leiloeiro anunciara em voz alta os bens, na espera que os interessados façam seus lanços. Ofertado o lanço, o leiloeiro repetira em voz alta o valor para que todos tomem conhecimento, e possam ofertar preço maior, sendo que aquele que der o maior lanço ou condições mais convenientes para a arrematação e não for mais superado será considerado o arrematante[17].

Será dada preferência ao licitante que se propuser a arrematar englobadamente todos os bens penhorados, desde que ofereça “para os que não tiverem licitantes preço igual ao da avaliação e para os demais, o maior lanço”(art. 691). Sem duvida, em caso de dois ou mais pretendentes fazerem propostas englobadas, o juiz levara em conta o valor pecuniário total de cada oferta e também as condições mais convenientes, a lei não esclarece como se decidirá em caso de ofertas englobadas competirem com valores referentes a bem especifico, ficando a critério discricionário do juiz a opção em cada caso.(Dinamarco, 2009, p.665)

Nos casos de bem imóveis o art. 690, § 1º do CPC confere ao interessado a oportunidade de apresentar proposta escrita ao juiz, desde que não seja inferior ao preço da avaliação, sendo que pelo menos 30% do valor tem que ser entregue à vista e o restante garantido por hipoteca sobre o próprio bem, não existe prazo para o pagamento do restante. Assim, o interessado deverá informar a modalidade e a forma de pagamento[18].

Arrematado o bem, desde que não seja mediante proposta, o art. 690, caput do CPC, expressa que o pagamento deverá ser imediato ou no prazo de 15 dias, desde que seja prestada caução, a qual pode ser real ou fidejussória e deve ser prestada ao final do pregão por termos nos autos. Somente após a efetivação do pagamento, será expedida a carta de arrematação[19].

O encerramento da licitação se dará assim que já for atingido o numerário suficiente para o adimplemento da dívida do executado, conforme art. 692, parágrafo único do CPC, ato contínuo, será lavrado o auto de arrematação.

Este documento consiste no último elemento do procedimento da arrematação, o qual é confeccionado pelo leiloeiro imediatamente após o desenvolvimento oral do leilão, este é o acordo de transmissão do bem penhorado, cuja assinatura o torna irretratável, conforme art. 694, caput do CPC[20]. Saliente-se que caso venha a ser julgado procedente os embargos, este se resolverá em perdas e danos se for decretada após a arrematação, não prejudicando, assim, o direito adquirido do arrematante, e fornecendo a segurança jurídica da hasta pública, desde que esta seja procedida sem vícios invalidantes que será visto adiante[21].

2.4 Causas de desfazimento da arrematação

Em que pese o enunciado do art. 694, caput do Código Civil reputar que a arrematação em princípio é perfeita, acabada e irretratável após a assinatura do auto de arrematação, o § 1º deste mesmo artigo descreve algumas hipóteses em que pode tornar a arrematação sem efeito.

A primeira hipótese é a da nulidade do ato, a qual é derivada de um vício que pode ocorrer no próprio ato da alienação como nos atos antecedentes, esta imperfeição do ato normalmente está ligada a falta de observação das regras esculpidas no Código de Processo Civil para realização da praça ou leilão.

A falta de observância de tais regras podem trazer prejuízos tanto ao executado como para o exequente, por isso qualquer deles pode alegar a nulidade da arrematação, requerendo sua desconstituição.

Outro motivo para a desconstituição da arrematação é pelo não pagamento do preço da arrematação ou a falta de prestação da caução, como foi visto anteriormente, conforme o art. 690 do CPC a arrematação se fará mediante pagamento imediato do preço pelo arrematante, ou caso desejar existe a possibilidade de se estender o prazo para 15 dias, momento em que será prestada a caução.

Assim com o não pagamento do preço pelo adquirente a arrematação ficará sem efeito, conforme dispõe o art. 694, § 1º, II do CPC. No passado, a falta de pagamento do valor pelo arrematante lhe impunha uma pena de multa a favor do exequente, entretanto com o advento da Lei nº 11.382/2006, esta multa deixou de existir, doravante no caso de inadimplemento, para os bens arrematados será designada nova hasta, e o arrematante perderá em favor do exequente eventual caução prestada, além de estar impedido de licitar na nova hasta.[22]

Como anteriormente informado neste trabalho, o edital serve como uma oferta ao público do bem que está sendo alienado por meio de leilão ou praça, e como toda oferta esta também vincula o produto[23]. Assim, a falta de informação sobre da existência de um ônus real no edital é também considerada um dos motivos que pode ensejar o desfazimento da hasta.

Dessa forma, conforme prevê o art. 694, § 1º, inciso III do CPC o arrematante terá o prazo de 05 dias a partir da arrematação, para provar a existência de ônus real ou de gravame sobre o bem, que não foi mencionado no edital.

A arrematação de um bem gravado no qual o edital não fazia alusão e que via de consequência não foram intimados os credores privilegiados, pode trazer sérios dissabores ao arrematante, que ofereceu o lanço num bem desimpedido e que só após a arrematação, foi possível verificar que possui algum tipo de ônus, o que diminui o valor do bem. Para melhor entender verifique um trecho da obra Instituições de Direito Processual Civil de Candido Rangel Dimarco e também o julgado do nosso Egrégio Tribunal de Justiça:

Não constando no edital a existência de um ônus real que na realidade existia (Art. 686, Inc. V), o adquirente corre sério risco de dar dinheiro por uma coisa que no futuro poderá ser retirada de seu patrimônio: o dinheiro será por ele desembolsado e depois entregue ao exequente mas o vínculo real permanece, acompanhando o bem (sequela), e mais tarde este poderá ser penhorado e expropriado para a satisfação do crédito hipotecário, pignoratício ou anticrético (o bem é adquirido cum onere suo). (Dinamarco2009. P.676).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO - ARREMATAÇÃO - VÍCIO NO EDITAL - AUSÊNCIA DE MENÇÃO À PRESENÇA DE ""SEM-TERRAS"" NO IMÓVEL -ANULAÇÃO DA ARREMATAÇÃO - POSSIBILIDADE - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. Nos termos do art. 694, § 1º, III, a arrematação poderá ser tornada sem efeito, quando o arrematante provar, nos 5 dias seguintes, a existência de ônus real ou de gravame não mencionado no edital, o que, no caso dos autos, somente foi possível constatar após a expedição da carta precatória para omissão da arrematante na posse do imóvel.

Tendo sido comprovada por Oficial de Justiça a presença de posseiros no imóvel arrematada e não tendo tal gravame sido mencionado no edital de praça e leilão, a arrematação deverá ser tornada sem efeito.(Relator (a): Des.(a) Eduardo Mariné da Cunha, Data de Julgamento: 31/03/2011, Data da publicação da súmula: 19/04/2011, 1.0024.01.010333-1/006)

Outro motivo que pode levar o arrematante em requerer a desconstituição da alienação é na hipótese de haver embargos à arrematação, conforme expresso no art. 694, § 1º, IV c/c Art. 746, §§ 1º e do CPC, entretanto a desistência não é obrigatória. Pode o adquirente resistir aos embargos na tentativa de conseguir a ratificação da propriedade do bem ao final dos embargos.

Diante a possibilidade dos embargos virem a ser julgados procedentes são abertas duas possibilidades, a primeira delas é antes da entrega do dinheiro ao exequente, em que ainda é possível a desconstituição da arrematação com fulcro no art. 694, § 1º, IV do CPC, entretanto após a entrega do dinheiro ao exequente se torna impossível a desconstituição da arrematação conforme dispõe o art. 694, caput do CPC.

Assim, prevendo essa possibilidade o art. 694, § 2º do CPC, prescreve que no caso de procedência dos embargos o executado poderá reaver do exequente o valor recebido pela hasta mais a diferença entre o valor da arrematação e o da avaliação do bem.

O valor pelo qual o bem foi arrematado também pode tornar a alienação forçada sem efeito, isso por que não serão aceitas aquisições pelo arrematante que oferecer preço vil, é o que expressa o art. 692 do CPC, já que como visto na segunda hasta é possível à alienação do bem por valor abaixo do preço da avaliação desde que forem considerados vis.

Ocorre que a lei não traz a definição do que vem a ser “preço vil”, nem mesmo na doutrina se tem uma definição exata do que é o preço vil, ficando a cargo dos tribunais pátrios a tarefa da árdua definição, vejam-se algumas decisões de nossos tribunais acerca da matéria:

EXECUÇÃO - ARREMATAÇÃO PELO CREDOR - LANCE INFERIOR AO DA AVALIAÇÃO - POSSIBILIDADE - PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO - IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS À ARREMATAÇÃO - PROVIMENTO DA APELAÇÃO. Na forma do artigo 690, § 2º, do CPC, não há vedação para que o exeqüente, em segunda praça, sem licitantes, arremate o bem penhorado por valor inferior ao da avaliação, contanto que não seja por preço vil. Não configura preço vil a arrematação realizada por 60% do valor atualizado da avaliação.(Relator: Des.(a) Batista de Abreu, processo:6584469-32.2005.8.13.0024, data do julgamento:20/03/2009)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À ARREMATAÇÃO - ALEGAÇÃO DE ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL - NÃO OCORRÊNCIA - PERÍCIA TÉCNICA - PRINCÍPIO DA NÃO ADSTRIÇÃO AO LAUDO - AUSÊNCIA DE PROVAS APTAS A AFASTAR AS CONCLUSÕES DO EXPERT - RECURSO DESPROVIDO. Embora o art. 692, do CPC, repudie a alienação por preço vil, ele não define o que seja tal figura, incumbindo ao julgador decidir a respeito, analisando as peculiaridades do caso concreto. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça e esta Corte, em regra, têm considerado, prima face, como preço vil, aquele inferior a 50% do valor atualizado da avaliação. Apesar do princípio da não adstrição ao laudo pericial estar consagrado em nosso ordenamento jurídico, nos termos dos arts. 436 e 437, do CPC, o Julgador apenas poderá deixar de basear sua decisão nas conclusões do perito, caso as demais provas presentes nos autos indiquem, com segurança, a existência de equívocos no laudo pericial. Esta Corte tem entendido que o Julgador deve-se pautar pelas conclusões do perito, quando o deslinde do feito depender de conhecimento técnico que apenas este detém. Preliminares rejeitadas; recurso desprovido. V. V. APELAÇÃO CÍVEL. PERICIA TÉCNICA. QUESITOS SUPLEMENTARES. AUSÊNCIA DE RESPOSTA. CERCEAMENTO DE DEFESA. DELINEADO. Em que pese seja o juiz o destinatário da prova, a não resposta a quesitos formulados pela parte após a entrega do laudo, pertinentes a elucidação da matéria controvertida nos autos, configura cerceamento de defesa.(Des.(a) EDUARDO MARINÉ DA CUNHA, Data do Julgamento: 29/03/2012, Data da Publicação: 10/04/2012)

EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO. HASTA PÚBLICA. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR. ADVOGADO DEVIDAMENTE CADASTRADO NOS AUTOS. AVALIAÇÃO PROCEDIDA POR OFICIAL AVALIADOR. ELEMENTOS OBJETIVOS EVIDENCIANDO ERRO, DOLO OU OUTRO EQUÍVOCO. NECESSIDADE. PREÇO VIL. INCORRÊNCIA. ALIENAÇÃO POR PREÇO NÃO INFERIOR A 60% DA AVALIAÇÃO. -Forte no entendimento que vinha se consolidando no STJ mesmo antes da vigência da Lei 11.382/2006 que alterou a redação do parágrafo 5º, do art. 687, do CPC, não há falar na nulidade da arrematação em decorrência da ausência de intimação da parte executada se o seu advogado, devidamente cadastrado nos autos, foi regularmente cientificado. -Não autoriza a configuração de erro, dolo ou qualquer outro equívoco do oficial avaliador como forma de infirmar seu laudo e, por conseguinte, ensejar nova avaliação da coisa, a existência de negócio jurídico travado pelas partes, conferindo valor superior ao imóvel, se resta este último desacompanhado de outros elementos objetivos que autorizem lhe seja conferida seriedade. -Resta sedimentado no STJ que não configura preço vil a arrematação procedida por importe superior a 60% da avaliação.(Relator: Des.(a) SELMA MARQUES, Data do Julgamento: 07/03/2012, Data da Publicação: 19/03/2012)

PROCESSUAL CIVIL. PETIÇÃO DE RECONSIDERAÇÃO DE DESPACHO RECEBIDA COMO AGRAVO REGIMENTAL. FUNGIBILIDADE RECURSAL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO. VALOR SUPERIOR A 50% DA AVALIAÇÃO DO BEM. PREÇO VIL. NÃO CARACTERIZAÇÃO.

1. O princípio da fungibilidade recursal permite que se acolha eventual Pedido de Reconsideração como Agravo Regimental.

2. O STJ entende que está caracterizado o preço vil quando o valor da arrematação for inferior a 50% da avaliação do bem.

3. Hipótese em que os bens foram arrematados por quantum correspondente a 60% do montante avaliado. 4. Agravo Regimental não provido.(RCDESP no AREsp 100820 / SP, Ministro HERMAN BENJAMIN (1132), DJe 12/04/2012)

RECURSO ESPECIAL. AGRAVO REGIMENTAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL NÃO CONFIGURADO.

I.- Não existem critérios objetivos para a configuração de "preço vil", todavia, a jurisprudência desta Corte, em regra, tem adotado como parâmetro o valor equivalente a 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem, devendo ser consideradas, sempre, as peculiaridades do processo para a definição no caso concreto.

II.- No caso em análise, não tendo o Tribunal de origem fundamentado a decisão em qualquer peculiaridade que justificasse o entendimento adotado, não deve ser considerado vil o preço que alcançou, de acordo com o Acórdão recorrido, o equivalente a 54,5% do valor da avaliação.(AgRg no REsp 974329 / SP, Ministro SIDNEI BENETI (1137), DJe 24/06/2011)

Como se viu nas decisões dos tribunais do TJMG e do STJ, verifica-se que o Tribunal mineiro ainda é um pouco vacilante quanto ao conceito de preço vil, existindo julgados conceituando este como o abaixo de 60% do valor da avaliação. No entanto, há outras decisões com entendimento de que o valor da arrematação pode chegar a 50% da avaliação. Já o STJ é firme no seu posicionamento, definindo preço vil como aquele abaixo dos 50%.

Entretanto, nos casos de alienação de imóveis de incapazes a lei define até que percentual o bem deve ser arrematado, então prescreve o art. 701 do CPC, para que a praça possa ser considerada regular o valor do arremate deve contemplar ao menos 80% do valor da avaliação, sendo que se não chegar a essa importância, o magistrado deverá confiar o bem na guarda de um depositário, adiando a alienação por prazo não superior a 01 ano, neste período o juiz poderá autorizar a locação do imóvel pelo prazo do adiamento, após esse período o imóvel poderá ser alienado na forma prevista no art. 686, VI do CPC.

Por último o art. 694, § 1º, VI do CPC, coloca como causa de desfazimento da arrematação o não atendimento do art. 698 do CPC, nele esta expresso a obrigatoriedade da cientificação com dez dias de antecedência, por meio de qualquer forma idônea, do senhorio direto, credores com garantia real ou com penhora anteriormente averbada que não seja por qualquer modo parte na execução.

Para que seja realizado o desfazimento da arrematação nos moldes do art. 694 do CPC, existem várias possibilidades, dependendo a sua utilização da titularidade do respectivo direito, assim cabem embargos de arrematação por simples petição nos casos de nulidade (art. 746 do CPC) e nos casos em que não for mais possível a anulação do ato dentro do próprio auto da execução, pois já fora expedida a carta de arrematação, será cabível ação impugnativa autônoma ou ação anulatória de ato jurídico (art. 486 do CPC), este também é o entendimento do STJ.

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO. ARTIGO 694, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC. ARGÜIÇÃO DE NULIDADE MEDIANTE MERA PETIÇÃO NOS AUTOS DA EXECUÇÃO, APÓS A EXPEDIÇÃO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO. NECESSIDADE DE AÇÃO PRÓPRIA. DESFAZIMENTO DA ARREMATAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE AÇÃO PRÓPRIA (AÇÃO ORDINÁRIA). ARTIGO 486, DO CPC.

1. A arrematação, malgrado considerada perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do auto pelo juiz, pelo escrivão, pelo arrematante e pelo porteiro ou leiloeiro, pode ser desfeita, dentre outros, por vício de nulidade, ex vi do disposto no artigo 694, parágrafo único, inciso I, do CPC (redação anterior à Lei 11.382/2006).

2. A argüição, pelo credor, da existência de causa legal ensejadora da anulação da arrematação, após a expedição da respectiva carta (bem como quando já ocorrida a tradição do bem arrematado), demanda a propositura de ação própria, anulatória (artigo 486, do CPC) (Precedentes do STJ: REsp 577.363/SC, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, julgado em 07.03.2006, DJ 27.03.2006; e RMS 22.286/PR, Rel. Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, julgado em 22.05.2007, DJ 04.06.2007)..( REsp 859614 / RS, Ministro LUIZ FUX, DJe 17/12/2008)

No caso de procedência do pedido para o desfazimento da arrematação ou procedência dos embargos à arrematação excluída a hipótese do art. 695 do CPC, caberá ao exequente o dever de reembolsar o valor da arrematação ao executado, no valor da avaliação do bem, conforme dita o art. 694, § 2º do CPC

Já para o arrematante em respeito ao princípio do terceiro de boa fé e a segurança jurídica das relações com o Estado, a arrematação não se desfaz, mesmo que julgado procedente os embargos contra a arrematação, conforme dispõe o art. 694 do CPC, não importando a causa de invalidade, ressalvando-se as causas imputáveis ao próprio arrematante, por exemplo, a falta do pagamento do preço da arrematação ou restrição a capacidade de adquirir.[24]

Nesta situação, o eventual julgamento de procedência dos embargos pode ocorrer quando terceiro arrematante já tenha se tornado proprietário dos bens postos à arrematação. Em nome da definitividade da execução e em respeito à segurança jurídica estabelecida pela confiança nos atos estatais, o arrematante não sofrerá prejuízo, mesmo que os embargos provoquem o reconhecimento de não sujeição do devedor ao crédito exequendo.

Os efeitos da acolhida dos embargos se farão sentir apenas no relacionamento jurídico entre as partes do processo de execução. A arrematação subsistirá incólume, no tocante aos direitos adquiridos pelo terceiro sobre os bens oferecidos à aquisição na hasta pública, a solução legal é reconhecer, no caso de procedência dos embargos decididos depois de consumada a arrematação, o direito ao executado de exigir do exequente que lhe repasse o valor pelo qual se deu a respectiva arrematação. Se o valor foi, em segunda praça ou leilão, inferior ao da avaliação judicial, o reembolso compreenderá, além do produto apurado na alienação em juízo, a diferença entre ambos (Art. 694, § 2º). O ressarcimento será, no mínimo, igual ao valor da avaliação.

A solução é, nessa ordem de ideias, econômica e não real, já que a arrematação acarreta a definitiva transmissão da propriedade dos bens penhorados para o terceiro, que nãoserá alcançado pela eficácia da sentença dos embargos da execução. Ressalva-se apenas o caso em que o arrematante ou adjudicatário tenha sido o próprio exequente, e os bens ainda se achem em seu patrimônio. Nessa conjuntura, como está diretamente submetido à força da sentença, não há como se recusar de restituir os próprios bens (in natura) ao executado vitorioso nos embargos. Ao executado é que caberá optar, segundo suas conveniências, entre a devolução do preço ou a restituição do próprio bem retido pelo credor embargado. (THEODORO JÚNIOR, 2009, p. 351-352).

Este, porém não é um entendimento pacífico na doutrina, isto por que na obra Curso de Direito Processual Civil: Execução, os autores entendem pela impossibilidade de manter uma arrematação, a qual estiver eivada de vícios, dos quais se verifica sua nulidade, para eles todas as hipóteses de desfazimento da arrematação expressas no art. 694, § 1º, do CPC, devem ter como consequência a volta dos sujeitos no estado anterior.

3 Efeitos da arrematação no plano material e processual

3.1 Título de aquisição

A transferência do domínio segue os mesmos ritos do direito civil ordinário, ou seja, para coisas móveis basta a tradição conferida no art. 1267 do Código Civil, ou seja, a entrega física do bem ao arrematante, já para as coisas imóveis o domínio sobre a coisa é conferido após o registro do título formal, que no caso é a carta de arrematação, junto a matrícula do imóvel, conforme art. 1245 do Código Civil de 2002[25].

3.2 Responsabilidade tributária do adquirente

O adquirente não será responsabilizado pelos créditos tributários do executado, mesmo aqueles provenientes da própria propriedade adquirida, devendo estes tributos se sub-rogaram no preço da arrematação a teor do art. 130, parágrafo único, do CTN[26]:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Neste ponto existe mais uma vez um confronto, dessa vez entre o entendimento doutrinário consubstanciado no art. 130 do CTN contra a decisão da 5ª turma do STJ, isto por que esta turma entende que o arrematante seria o responsável pelos tributos quando estes estiverem expressos no edital. Em que pese esse entendimento ainda ser considerado minoritário, já traz certa insegurança jurídica ao instituto, veja-se o julgado:

LOCAÇÃO. EXECUÇÃO. HASTA PÚBLICA. ARREMATAÇÃO. IMÓVEL COM DÉBITOS RELATIVOS AO IPTU. MENÇÃO EXPRESSA NO EDITAL DE PRAÇA E NO AUTO DE ARREMATAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE.

1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que o arrematante recebe imóvel livre de quaisquer ônus, porquanto, havendo alienação em hasta pública, transfere-se ao credor o saldo após dedução dos impostos, no limite da arrematação.

2. No caso de expressa menção da existência de ônus sobre o bem levado à venda pública, em estrita observância ao disposto no artigo 686, inciso V, da Lei Adjetiva Civil, caberá ao arrematante a responsabilidade pela quitação dos impostos devidos. Precedentes.(RECURSO ESPECIAL Nº 799.666 - RJ (2005/0194978-7), RELATOR: MINISTRO JORGE MUSSI, DJE: 14.09.2009).

O art. 130 do CTN, também se aplica no caso de veículos automotores ao IPVA e multas do bem arrematado, assim o adquirente também não responde por esses débitos, é o posicionamento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:

ADMINISTRATIVO - TRIBUTÁRIO - VEÍCULO - ALIENAÇÃO EM HASTA PÚBLICA - NEGATIVA DE TRANSFERÊNCIA DO BEM - PENDÊNCIA DE MULTA E IPVA - AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PESSOAL DO ADQUIRENTE - REMESSA NECESSÁRIA - AUSÊNCIA DE PREJUÍZO - APROVEITAMENTO DOS ATOS PROCESSUAIS.

1. Inexiste nulidade sem prejuízo. Embora o art. 12 da Lei 1.533/51 prevaleça frente ao art. 475 do CPC (lex specialis derrogat generalis), na hipótese houve a devolução de todas as questões jurídicas à Corte de Apelação, que motivadamente as refutou.

2. Na alienação em hasta pública o produto adquirido com a venda do bem subroga-se na dívida, que se sobejar deve ser imputada ao devedor executado e infrator de trânsito e não ao adquirente, nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN.(RECURSO ESPECIAL Nº 954.176 – SC, RELATORA: MINISTRA ELIANA CALMON, DJE:29/05/2009).

Já no que diz respeito responsabilidade tributária dos tributos que tenham como fato gerador a transmissão do domínio (art. 35, I do CTN), o arrematante tem a responsabilidade tributária, devendo demonstrar seu pagamento nos termos do Art. 703, III do CPC.

3.3 Responsabilidade do adquirente pelas despesas condominiais

As despesas referentes ao condomínio por se tratar de obrigações propter rem devem ser suportada pelo dono da coisa. Assim, é do adquirente a responsabilidade dos débitos referentes ao condomínio incluindo os juros e multas que porventura estejam sendo cobrados, entretanto cumpre ressaltar que este ônus deve estar expresso no edital sob pena da possibilidade de desfazimento da arrematação por vontade do adquirente. Neste sentido são as decisões do Superior Tribunal de Justiça:

AÇÃO DE COBRANÇA – COTAS CONDOMINIAIS – ADQUIRENTE – ARREMATANTE – LEGITIMIDADE – OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Para garantir o equilíbrio econômico e financeiro do condomínio, a cota parte atribuível a cada unidade é considerada obrigação propter rem. Por isso, o arrematante de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição. Precedentes do STJ. (RECURSO ESPECIAL Nº 400.997 – SP, RELATOR: MINISTRO CASTRO FILHO, DJU 2./04.2004).

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ARREMATAÇÃO. CRÉDITO HIPOTECÁRIO. CRÉDITO ORIUNDO DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PREFERÊNCIA. DÉBITO CONDOMINIAL NÃO MENCIONADO NO EDITAL. RESPONSABILIDADE PELOPAGAMENTO. - Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriundo de despesas Condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação. - A responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais e tributários existentes sobre imóvel arrematado, mas que não foram mencionados no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante.

- Se débito condominial não foi mencionado no edital de praça pode ser feita a reserva de parte do produto da arrematação para a quitação do mesmo.

Portanto, é de suma importância a verificação por parte do interessado as dividas que o imóvel possui referente às despesas condominiais.

3.4 Posse da coisa adquirida

Efetivada a alienação judicial e emitida a carta de arrematação fica o adquirente apto a investir na coisa, devendo o juiz expedir um simples mandado, o qual destitui o depositário dos seus poderes, impondo-lhe que imita o arrematante na posse do bem, tudo conforme o art. 693, parágrafo único, do CPC.

Entretanto, em alguns casos, pode o arrematante se ver privado da imissão imediata sobre o bem, são os casos do bem arrematado estar locado ou em comodato.

Outra possibilidade que deve ser observada é quando o depositário descumpre a ordem do juiz negando a entrega da posse do bem ao arrematante. Neste caso, abrem-se duas correntes divergentes na doutrina, ambas consubstanciadas também com decisões do STJ.

A primeira delas sustentado por Araken de Assis, o qual entende que neste caso a pretensão do adquirente em se imitir na posse, necessariamente deverá ser efetivada por meio de ação de imissão na posse, neste entendimento a carta de arrematação não serve como título para a propositura de execução para entrega de coisa [27], neste sentido o STJ já decidiu:

PROCESSO CIVIL. CARTA DE ARREMATAÇÃO. Quem arremata o imóvel em execução promovida por terceiro imite-se na respectiva posse por meio de simples mandado judicial; a carta de arrematação não é título para a propositura de execução para entrega de coisa certa. Recurso especial conhecido, mas não provido.

Já a segunda corrente, defendida por Fredie Diddie Júnior, é defendida neste acórdão:. Neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADES NO ACÓRDÃO. LEILÃO. COMPLEMENTAÇÃO DO LANÇO. NULIDADES. OCUPAÇÃO DE IMÓVEL ARREMATADO. NÃO INVIABILIZAÇÃO DA VENDA. DÉBITOS FISCAIS DO IMÓVEL RESPONSABILIDADE.

(...) 4. O sistema processual considera que a arrematação é um ato de alienação que se processa sob a garantia do Judiciário. O arrematante não necessita, em conseqüência, para imitir-se na posse do bem, de intentar qualquer ação. Esse ato opera-se por força da alienação realizada. A exceção é quando o edital de arrematação esclarece que o imóvel está ocupado e que pese sobre ele ônus locatício ou de outra qualidade, o que não é o caso dos autos...(RECURSO ESPECIAL Nº 469.678 – RS, RELATOR: MINISTRO JOSÉ DELGADO, DJE 24/02/2003).

Como vimos neste acórdão, o STJ coloca a carta de arrematação como uma decisão do órgão jurisdicional, o qual aceitou a oferta do arrematante, devendo esta decisão ser compreendida como título executivo, que garanta ao adquirente a entrega da coisa arrematada, independentemente de ação de imissão na posse.

3.5 Alienação de bem objeto de locação ou comodato

Quando o bem imóvel alienado em hasta pública for também objeto de uma relação de locação, algumas regras devem ser verificadas para que seja efetivada a imissão na posse por parte do arrematante.

O primeiro passo é a verificação de quando é o termo inicial da locação, pois serão consideradas fraudulentas as locações efetivadas posteriores a penhora do bem, conforme art. 593, caput do CPC, neste caso o desapossamento do locatário ocorrerá sem maiores formalidades[28].

O mesmo não ocorrerá se a locação for anterior à penhora, neste caso deverá o adquirente respeitar o enunciado do art. 8, caput da Lei nº 8.245, que dispõem a respeito das locações de bens imóveis urbanos. Assim, se o imóvel adquirido em hasta pública estiver alugado o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para sua desocupação, entretanto isso deve ocorrer em até noventa dias, após o registro da carta de arrematação, sob pena de aceitação tácita do contrato de locação. Promovida à denúncia e não entregue o bem no prazo, o adquirente estará apto a ingressar com a ação de despejo.

Porém, existe a possibilidade do adquirente não poder se emitir na posse antes do término do contrato de locação, para que isso ocorra o contrato de locação deverá ser por prazo determinado e com cláusula de vigência em caso de alienação, além disso, este contrato deverá estar averbado junto à matrícula do imóvel.

Insta salientar que a averbação do contrato posterior a penhora constitui fraude, não sendo necessário, neste caso, o adquirente respeitar o término do contrato[29].

Diferente é o caso dos imóveis rurais objeto de hasta pública, em que a alienação coativa não afeta em nada a locação, que seja objeto de contrato de arrendamento ou parceria, ante o que dispõem o art. 92, § 5.º, da Lei nº 4.504 e o art. 15 do Decreto nº 59.566 de 14.11.1966. Nestes casos, não interessa se há ou não o registro do contrato na matrícula do imóvel[30].

Vale ressaltar que o direito de preferência, que em geral é outorgado ao inquilino do imóvel no caso de alienação, não existe nos casos de alienação judicial, conforme prevê o art. 32, da Lei nº 8.245, o qual expressa que o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial[31].

Nos casos em que a coisa levada em hasta está em comodato não existe uma lei específica para regulamentar à situação, para tanto a doutrina utiliza o art. 581 do Código Civil, neste caso só será possível à denúncia após o prazo convencionado ou para a implementação do motivo do uso outorgado, a partir disso o adquirente poderá denunciar o pacto imediatamente[32].

3.6 Purgação dos direitos reais de garantia

Com a alienação judicial os direitos reais se extinguem mesmo se a execução não estiver sendo proposta pelo credor com garantia real, para tanto basta que esses credores sejam previamente intimados conforme dispõe os artigos 615, inciso III e 698, do CPC, conforme já mencionado. Assim, a garantia que antes era o bem passa a ser o preço da coisa alienada, vez que os credores com garantia real possuem preferência no recebimento[33].

Quando não intimados da hasta pública os credores com garantia real não sofrem nenhum efeito, quando isso ocorre o registro do ônus continuará anotado na matrícula e o bem permanecerá sendo a garantia de uma relação do executado com o credor real, por isso é dado ao arrematante o prazo de 05 dias para requerer o desfazimento da arrematação no caso de verificar algum tipo de ônus real não especificado na matrícula das quais os credores não foram intimados, conforme art. 694, § 1º, III do CPC.

Por fim, vale ressaltar, que o direito real constituído após a penhora é inoperante na execução, caducando a partir da alienação forçada.

3.7 Alienação e frutos do bem

Pelo fato do ordenamento jurídico brasileiro não trazer o destino dos frutos no caso de alienação judicial da coisa, Araken de Assis, na tentativa de solucionar esta questão abre três possibilidades e para isso ele faz uma análise do instituto da penhora: a) no primeiro caso, a penhora recai sobre os frutos e o edital não faz explícita exclusão dos frutos, nesta hipótese o arrematante tem o direito de perceber os frutos, mas deverá indenizar o depositário pelas despesas suportadas; b) no segundo caso, a penhora exclui explicitamente os frutos e o adquirente não terá direito sobre eles; c) no terceiro caso, a penhora não faz nenhum tipo de referência sobre o bem, também não terá direito de perceber os frutos o adquirente[34].

3.8 Traspasso dos direitos reais de gozo

Exceto os direitos reais de garantia, todos os outros direitos reais que oneram a coisa serão transferidos, por meio da alienação forçada, assim subsistirão os direitos de servidões, de uso, de habitação, a enfiteuse, o usufruto e a renda sobre o imóvel, ressalvado os casos de constituição fraudulenta desses institutos, conforme art. 592, V do CPC, a ausência da menção desses institutos no edital, é causa de dissolução da arrematação por parte do arrematante, com fulcro no art. 694, § 1.º, III do CPC.

3.9 Preclusão de arguir a impenhorabilidade do bem arrematado

Alguns bens são insuscetíveis de serem penhorados, porém existe o prazo para que seja reclamada a impenhorabilidade do bem sob pena de preclusão este é o posicionamento do STJ:

PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. ALEGADA IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. ARREMATAÇÃO CONCLUÍDA. PRECLUSÃO. LEI 8.009/1990.

I. A jurisprudência desta Corte é assente em afirmar que, arrematado o bem penhorado, impossível a invocação do benefício da Lei n. 8.009/1990.

II. Recurso especial não conhecido.(RECURSO ESPECIAL Nº 468.176 - PB (2002/0107682-6, RELATOR: MINISTRO ALDIR PASSARINHO JÚNIOR)

Assim, findada a hasta pública, não há mais a possibilidade de arguir a impenhorabilidade do bem arrematado, mesmo nos casos de bem de família, este posicionamento reforça a ideia de que a arrematação é concluída por uma decisão judicial[35].

3.10 Alienação judicial e as pretensões redibitória e de abatimento do preço (art. 441 do Código Civil)

O vício redibitório é um instituto do Direito Civil aplicado aos contratos, se trata de falhas ou defeitos ocultos pré-existentes na coisa alienada, as quais são suscetíveis de diminuir o valor da coisa ou torna-la imprópria para o uso[36].

Em que pese o Código Civil de 1916 não permitir as pretensões redibitórias da coisa alienada em hasta pública, quanto ao abatimento do preço, em virtude do seu art. 1.106, o novo Código Civil deu outra sistemática ao instituto, aplicando-o integralmente nos casos de alienação coativa do bem, com fulcro no art. 441, caput do Código Civil[37].

Assim, havendo grande desconformidade entre a coisa anunciada no edital e a coisa transmitida o adquirente poderá requerer o desfazimento da alienação forçada ou o abatimento proporcional do preço[38].

3.11 Evicção na coisa coativa

A evicção consiste na perda total ou parcial da posse de uma coisa, em virtude de sentença que garante a alguém que a ela tenha direito anterior[39]. Assim, o arrematante de bem alienado judicialmente pode sofrer a evicção, em virtude de sentença judicial que atribua a terceiro a propriedade da coisa arrematada[40].

Neste caso, com fulcro no art. 447 do Código Civil, poderá o arrematante reclamar o dinheiro e os prejuízos causados pela evicção[41], a grande questão é quem deverá arcar com os prejuízos do arrematante.

Para Doutrina caberia à pretensão regressiva em face do devedor, pois enriqueceu indevidamente, já que o patrimônio de terceiro serviu para o pagamento da sua dívida. A doutrina reconhece também a responsabilidade subsidiaria do exequente que viu seu crédito satisfeito e a do Estado, pois este assume a responsabilidade no momento em que supre a vontade do dono da coisa e transfere o bem a um terceiro de boa-fé (arrematante). Após o reconhecimento da evicção o Estado tira com uma mão aquilo que deu com outra há tempos[42].

É possível, então, o adquirente uma vez litigando com terceiro sobre a coisa adquirida em hasta pública, possa valer-se da denunciação da lide como meio de exercício de sua pretensão regressiva, conforme art. 70, I do CPC.

4 Conclusão

Como se viu para participar de uma hasta pública o interessado deve estar ciente de que para realizar um bom arremate é de suma importância tomar alguns cuidados, antes, durante e depois da arrematação, os quais são mostrados a seguir:

Primeiramente, compete ao interessado checar o imóvel, verificar suas condições e localização, para saber se o valor da avaliação realmente corresponde ao valor de mercado, caso a avaliação esteja acima do valor do mercado deve ele saber exatamente até quanto pode lançar para não ter prejuízos.

O fato do bem estar ocupado pode trazer alguns imbróglios na hora do arrematante se imitir na posse. Dessa forma, caso se verifique que o imóvel está, resta saber a que título é essa ocupação, ou seja, se é caso de locação, comodato ou até quem sabe algum tipo de garantia real, que está recaindo sobre o imóvel. Se isto ocorrer verifique as regras para imissão no caso de cada um e veja se ainda compensa tentativa de arrematar esse bem.

Fazer uma pesquisa na matrícula do imóvel é de suma importância, pois assim será possível verificar se a titularidade do imóvel corresponde à pessoa do executado, se existe algum tipo de ônus real no imóvel. Caso positivo, deverá analisar se o edital faz referência a todos eles e, além disso, verificar no processo se todos os credores com garantia real foram intimados da hasta pública, pois só neste caso o ônus de garantia sub-rogará no preço do lanço. Lembrando que somente os direitos reais de garantia se sub-rogam no preço. Assim, se a matrícula faz menção a outros tipos de ônus reais, deve analisar se mesmo assim é vantajoso arrematar o bem.

O levantamento da existência de dívidas do imóvel como IPTU e taxas de condomínios, pode evitar grandes transtornos futuros, já que a lei determina que as dívidas tributárias anteriores a arrematação se sub-rogam no preço, entretanto a jurisprudência ainda é vacilante quanto a isso, posto que existem decisões no STJ de que a dívida tributária será de responsabilidade do arrematante quando existir menção expressa dela no edital. Já no que tange as dívidas codominais o entendimento é cediço de que o arrematante é o responsável pela dívida.

A análise da vida processual do executado e do seu estado civil, também pode trazer elementos importantes na hora de decidir sobre a arrematação do bem, isto porque se existirem muitos processos contra o executado e muitas penhoras recaindo sobre o mesmo bem a possibilidade de se ter algum tipo de imbróglio após a arrematação por meio de liminares ou outras decisões judiciais é real. Isto pode acabar gerando custos desnecessários e por isso deve ser levado em consideração antes de arrematar um bem.

No que tange a análise do estado civil do executado, ela deve ser feita, pois no caso do devedor ser casado a análise a ser feita é se existe algum processo de separação ou divórcio em andamento, neste caso há a possibilidade do cônjuge entrar com embargos de terceiro, ou até mesmo com pedido de evicção, o que pode trazer um prejuízo muito grande para o arrematante.

É muito importante a análise processual, pois a não verificação correta de alguns institutos dependendo do caso podem ocasionar nulidades no processo e consequentemente na arrematação, ou até mesmo gerar ônus desnecessários ao arrematante. Dessa maneira, checar se o edital foi expedido conforme a lei prevê, se todas as pessoas interessadas foram devidamente intimadas da hasta pública, se o pregão foi realizado dentro dos limites que a lei determina, pagar o preço da avaliação na primeira hasta e pelo menos 50% da avaliação na segunda e conforme a lei (prazos e valores) determina, para que a arrematação não seja objeto de embargos posteriores, por motivos que o próprio arrematante ensejou.

Como foi demonstrado, findada a hasta pública o arrematante terá o prazo de 05 dias para desistir da arrematação, no caso de existência de algum ônus real ou gravame sobre o bem, por isso caso o adquirente ainda não tenha realizado a pesquisa na matrícula do imóvel sobre a existência de ônus ou gravame, “nem tudo está perdido”, pois ainda poderá apresentar o ônus ou o gravame junto ao processo no prazo 05 dias como a lei determinada com o pedido de dissolução da arrematação, caso não queira prosseguir com o bem gravado ou onerado.

Outro motivo que pode levar o adquirente requerer a dissolução da arrematação é o fato de algum interessado entrar com pedido de embargos à arrematação, porém a desistência é facultativa. Portanto, antes de pedir a desistência o ideal é verificar as razões dos embargos e analisar se realmente pode ser julgado procedente, por que muitas vezes alguém pode distribuir um embargo à arrematação sem fundamentos capazes de desfazer o ato, somente com a intenção de fazer o arrematante desistir.

Expedida a carta de arrematação, esta deverá ser levada prontamente ao cartório de registro para mudança da titularidade do imóvel, lembrando que as taxas e tributos oriundos da transmissão do bem são de exclusiva responsabilidade do arrematante.

Mesmo após a imissão na posse, no caso de adquirente verificar algum tipo de vício oculto grave na coisa que lhe diminua o valor consideravelmente ou a torne inútil para o seu uso comum, poderá requerer em juízo o abatimento do preço, ou até mesmo o desfazimento do negócio, pois até mesmo os bens adquiridos em hasta pública são capazes de receber as garantias do instituto dos vícios redibitórios.

Arrematar um bem em hasta pública de forma sensata e cercado de todos os cuidados não é tarefa simples. Para que o sonho da casa própria ou do grande investimento não se torne uma grande frustração é necessária à realização de inúmeras diligências, além de conhecimento técnico e jurídico a respeito de vários institutos, por isso o ideal é que o interessado procure a orientação de um advogado e de preferência que seja especialista na área.

Referências Bibliográficas

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ARAÚJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Processo civil: execução. 3. Ed. São Paulo: Atlas, 2007.

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DIDIER JÚNIOR, Fredie et al. Curso de direito processual civil:execução. 2. Ed. Salvador: Povivm, 2010.

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GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 9. Ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

SILVA, Angela Maria; PINHEIRO, Maria Salete de Freitas; FRANÇA, Maira Nani. Guia para normatização de trabalhos técnico-científicos: projetos de pesquisa, trabalhos acadêmicos, dissertações e teses. 5. Ed. Uberlândia: Edufu, 2005. 144 p.

THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de direito processual civil: processo de execução e cumprimento de sentença, processo cautelar e tutela de urgência. 44. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009.


1]ASSIS, 2010, p.814.

DINAMARCO, op. Cit., p.636.

[2]ASSIS, op. Cit., p.813.

[3]ASSIS, 2010, p.816.

[4]ARAÚJO JÚNIOR, 2007, p.64.

[5]THEODORO JÚNIOR, 2009, p.335.

[6]Ibid, p.335.

[7]ASSIS, 2010, p.832-833.

[8]THEODORO JÚNIOR, 2009, p.345.

[9]ASSIS, op. Cit., p.834.

[10]DIDIER JÚNIOR et al, 2010, 644.

[11]THEODORO JÚNIOR, 2009, p.345.

[12]DIDIER JÚNIOR et al, op. Cit., p.642.

[13]ASSIS, 2010, p.854.

[14]ASSIS, 2010, p.854.

[15]THEODORO JÚNIOR, 2009, p.340.

[16]Art. 22. Em face da alienação onerosa de bens tombados, pertencentes a pessoas naturais ou a pessoas jurídicas de direito privado, a União, os Estados e os municípios terão, nesta ordem, o direito de preferência.(Art. 22, § 4º, do Dec-Lei 1937).

[17]THEODORO JÚNIOR, 2009, p.342.

[18]ASSIS, 2010, p.867.

[19]THEODORO JÚNIOR, 2009, p.344.

[20]ASSIS, op. Cit., p.875.

[21] THEODORO JÚNIOR, op. Cit., p.345.

[22] THEODORO JÚNIOR, 2009, p.344.

[23]GONÇALVES, 2012, p.76.

[24] ASSIS, 2010, p.883.

[25]DIDIER JÚNIOR et al, 2010, p.662.

[26]AMARO, 2010, p. 346.

[27] ASSIS, 2010, p.826.

[28]ASSIS, 2010, p. 822.

[29]Ibid, p. 823.

[30]Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.

§ 5º A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.

Art 15. A alienação do imóvel rural ou a instituição de ônus reais sôbre êle, não interrompe os contratos agrários, ficando o adquirente ou o beneficiário, sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante ou do instituidor do ônus (art. 92, § 5º do Estatuto da Terra).

ASSIS, 2010, p.823.

[31]DIDIER JÚNIOR et al, 2010, p.664.

[32] ASSIS, op. Cit., p. 824.

[33] DIDIER JÚNIOR et al, op. Cit., p. 664-665.

[34]ASSIS, 2010, p.824-825.

[35]DIDIER JÚNIOR et al, 2010, p.666.

[36]GONÇALVES, 2012, p. 129.

[37]DIDIER JÚNIOR et al, op. Cit., p. 666.

[38]ASSIS, 2010, p.819-820.

[39]DIDIER JÚNIOR et al, op. Cit., p.354.

GONÇALVES, 2012, p. 142.

[40] DIDIER JÚNIOR et al, op. Cit., p.820.

[41]Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública

[42]DIDIER JÚNIOR et al, 2010, p.668.

ASSIS, 2010, p.822.

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